תמ״א 38 מול פינוי בינוי: מה ההבדל ומה זה אומר עבור הדיירים

מי שמסתובב בערים הוותיקות של ישראל רואה אותם בכל מקום: מנופים מעל בנייני שיכון ישנים, שלטים של יזמים על גדרות ודיירים שמתלבטים אם לחתום. התחדשות עירונית הפכה לאחד הנושאים המדוברים בשוק הנדל״ן, וכמעט כל בעל דירה בבניין ישן נתקל בה. אבל לא כל פרויקט דומה. יש הבדלים משמעותיים בין המסלולים, ובין השאר משתנים בהם משך הפרויקט, ההשפעה על חיי הדיירים והתמורה שהם מקבלים. במאמר הזה נסביר את ההבדלים העיקריים ואת הנקודות שחשוב לבדוק.

הרקע: למה בכלל צריך התחדשות עירונית

חלק גדול מהבניינים בישראל נבנו בשנות החמישים, השישים והשבעים, לפני שנקבעו תקנים מחמירים לעמידות ברעידות אדמה. בנוסף, רבים מהם חסרים מעלית, חניה ומרחב מוגן. התחדשות עירונית נועדה לשפר את מצב הבניינים, להגדיל את היצע הדיור בערים קיימות ולחזק את ההגנה על התושבים.

המנגנון הבסיסי פשוט: יזם מקבל זכויות בנייה נוספות, בונה דירות חדשות ומוכר אותן, ובתמורה משפר או מחליף את הדירות של הבעלים הקיימים. ההבדל בין המסלולים הוא בעיקר בהיקף העבודה ובמה שהדיירים מקבלים.

תמ״א 38 חיזוק ותוספת

במסלול הזה הבניין הקיים נשאר על כנו. היזם מחזק את המבנה מפני רעידות אדמה, ובדרך כלל מוסיף לכל דירה ממ״ד ומרפסת, מתקין מעלית, משפץ את חדר המדרגות ואת החזית. בתמורה הוא מקבל זכות לבנות קומות נוספות על הגג או בצמוד לבניין ולמכור את הדירות החדשות.

היתרון לדיירים הוא שבמקרים רבים הם ממשיכים לגור בדירה במהלך העבודות, והפרויקט קצר יחסית. החיסרון הוא שהעבודות מתבצעות כשהם בבית, עם רעש, אבק והפרעות לאורך תקופה לא קצרה. גם השיפור בדירה עצמה מוגבל יחסית, שכן מדובר באותו מבנה עם תוספות.

תמ״א 38 הריסה ובנייה

בגרסה השנייה של תמ״א 38, הבניין הישן נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש באותו מגרש. הדיירים מקבלים דירה חדשה, בדרך כלל גדולה יותר, עם ממ״ד, מרפסת וחניה. בזמן הבנייה הם עוברים לגור במקום אחר, והיזם משלם להם שכר דירה.

המסלול הזה מציע שדרוג משמעותי יותר מאשר חיזוק, אבל הוא ארוך יותר ודורש מהדיירים לעבור דירה פעמיים. חשוב לציין שמדיניות הממשלה והרשויות כלפי מסלולי תמ״א 38 השתנתה בשנים האחרונות, ובערים רבות הם מוחלפים במסלולים חלופיים. לכן כדאי לבדוק מה המדיניות העדכנית ברשות המקומית שבה נמצא הבניין.

פינוי בינוי

פינוי בינוי הוא מסלול רחב יותר, שבדרך כלל כולל מתחם של כמה בניינים. כל הבניינים הישנים נהרסים, ובמקומם נבנים בניינים חדשים, לעיתים גבוהים בהרבה, יחד עם תשתיות, שטחים ציבוריים ולעיתים גם שטחי מסחר. המתחם מוכרז בדרך כלל על ידי הרשויות, והפרויקט מתנהל במסגרת תוכנית בניין עיר ייעודית.

היתרון הוא שינוי מקיף של הסביבה, לא רק של הבניין. החיסרון הוא משך הזמן: מהשלב שבו מתחילים לדבר על פינוי בינוי ועד שהדיירים נכנסים לדירות החדשות, עלולות לעבור שנים רבות. התהליך כולל אישור תוכניות, החתמת דיירים, היתרים, פינוי ובנייה, וכל שלב עלול להתעכב.

הזכויות של הדיירים

החוק קובע את הרוב הדרוש כדי לקדם פרויקט, ויש בו גם מנגנונים להתמודדות עם דיירים המסרבים באופן בלתי סביר. מצד שני, החוק מגן על דיירים, ובמיוחד על אוכלוסיות מוגנות כמו קשישים, שזכאים במקרים מסוימים לחלופות מותאמות. חשוב להכיר את הזכויות האלה לפני שמתחילים במשא ומתן.

הדיירים זכאים בדרך כלל לייצוג משפטי על חשבון היזם, אבל עורך הדין צריך לייצג אותם ולא את היזם. מומלץ שהדיירים יבחרו יחד את עורך הדין ואת המפקח מטעמם, ושלא יסתפקו בהמלצה של היזם עצמו.

שאלות שחשוב לשאול לפני שחותמים

לפני חתימה על הסכם עם יזם, כדאי לברר את הנקודות הבאות:

• מה הניסיון של היזם, כמה פרויקטים השלים ובאיזה מצב הם היום.
• אילו בטוחות ניתנות לדיירים, כמו ערבות בנקאית וערבות חוק מכר.
• מה גודל הדירה החדשה, מה המפרט הטכני והיכן היא ממוקמת בבניין.
• מה לוחות הזמנים, ומה הפיצוי במקרה של עיכוב.
• מי משלם שכר דירה בתקופת הבנייה, ובאיזה גובה.

השאלות האלה עשויות להיראות טכניות, אבל הן הבסיס להגנה על הנכס החשוב ביותר של רוב הדיירים. הסכם טוב מגדיר בבירור מה קורה בכל תרחיש, כולל במקרה שהיזם נקלע לקשיים.

השפעה על ערך הנכס

פרויקט התחדשות עירונית מעלה בדרך כלל את ערך הדירה, לפעמים באופן משמעותי. דירה חדשה עם ממ״ד, מעלית וחניה שווה יותר מדירה ישנה בלי כל אלה. עם זאת, בתקופת הביניים, לפני שהפרויקט הושלם, הנכס עלול להיות פחות נזיל וקשה יותר למכירה.

מי ששוקל לקנות דירה בבניין שמיועד להתחדשות עירונית צריך לבדוק היטב באיזה שלב נמצא הפרויקט ומה הסיכויים שהוא יתממש. הבטחה של יזם איננה פרויקט מאושר, ופער הזמנים בין השניים עשוי להיות ארוך.

גם המיסוי הוא שיקול. בדרך כלל, בעלי דירות שמקבלים דירה חדשה במסגרת התחדשות עירונית נהנים מהקלות במס, אבל התנאים לכך מפורטים ומורכבים, והם עשויים להשתנות בהתאם לנסיבות, למשל אם לבעלים יש דירות נוספות או אם הם מוכרים את הדירה לפני השלמת הפרויקט. כדאי לבדוק את ההשלכות המיסויות עם עורך דין או יועץ מס כבר בשלב המשא ומתן, ולא לגלות אותן בדיעבד.

לסיכום

התחדשות עירונית יכולה לשדרג באופן משמעותי את איכות החיים של הדיירים ואת ערך הנכס שלהם, אבל היא גם תהליך מורכב שדורש סבלנות, ידע וליווי מקצועי. חיזוק, הריסה ובנייה ופינוי בינוי שונים זה מזה בהיקף, במשך ובהשפעה על חיי היומיום. מומלץ להתאגד עם השכנים, לבחור עורך דין מקרקעין מנוסה שמייצג את הדיירים בלבד, ולא לחתום על דבר לפני שכל השאלות קיבלו תשובה.